CMBS當心！PIMCO艾達信：商場/飯店恐有"劇痛"

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MoneyDJ新聞 2020-08-03 09:58:58 記者 陳苓 報導

商用不動產抵押貸款證券(commercial mortgage-backed securities、簡稱CMBS)自低點反彈，但是PIMCO集團投資長艾達信(Daniel Ivascyn)警告，購物中心和飯店風險仍高，可能會遭受「劇痛」(significant pain)，該集團已遠離此類風險較高的CMBS。

金融時報1日報導，疫情讓飯店關店、購物中心門可羅雀。艾達信說：「我們身處震撼之中，商業不動產的債券和股票將出現高額損失。我們避開了評等較低的部位，這些資產在市場波動時表現欠佳」。他警告，旅館和購物中心的情況特別令人憂慮。商業不動產的抵押貸款常會被包裝成債券，依據違約敏感度切分成不同區塊出售。

疫情讓CMBS備受重創，但是現在評等最高的「AAA」等級CMBS，已經從3月份的賣壓反彈。在美國聯準會(FED)支持下，此種債券的殖利率溢價回到接近股災前水位。不過「BBB-」等級的CMBS，殖利率溢價仍比年初高了3%。分析師估計，「BBB」等級的CMBS借款者，只要有7%違約，債券持有人就可能蒙受損失。

此外，艾達信指出，部分大型的私人不動產投資信託(REITs)業者，股價狂瀉，證明投資人對商業不動產胃口盡失。比方說，Blackstone Mortgage Trust股價，已從今年高點暴跌40%以上、TPG Real Estate Finance Trust更自今年高點狂瀉近60%。艾達信強調，這些部位仍有價值，市場有些過度反應，「不過這是警訊，顯示商業不動產市場仍將蒙受劇痛。這些估值要表達的意思正是如此」。

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上述債券主要牽動抵押型REITs。Investopedia解釋，權益型REITs(equity REITs)是最常見的REITs，購買、管理、興建、翻修能創造收入的房地產，營收主要來自租金。抵押型REITs(mortgage REITs)則投資抵押貸款和不動產抵押貸款證券(MBS)等，營收主要為利息。

舉例而言，假設A公司向投資人募款購買辦公大樓，並出租辦公空間。該公司擁有並管理房產，每月向房客收租，那麼A公司屬於權益型REITs。另一方面，假設B公司借錢給建商，收入是貸款利息，那麼B公司算是抵押型REITs。

＊編者按：本文僅供參考之用，並不構成要約、招攬或邀請、誘使、任何不論種類或形式之申述或訂立任何建議及推薦，讀者務請運用個人獨立思考能力，自行作出投資決定，如因相關建議招致損失，概與《精實財經媒體》、編者及作者無涉。

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