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領展英國置業 對估值前景能加分？
領展 (SEHK:823)於日前公布收購倫敦辦公室物業The Cabot之細節，這是領展首度在英國置業，集團去年底曾表示目標是海外資產佔比一成。
領展股價在一年前開始急轉直下，而且至今全無起色；把集團資產分散海外，又能否為領展重新注入增長活力？
金絲雀碼頭是倫敦新發展商區
The Cabot是一幢17層高的寫字樓、零售及附屬住所綜合物業，位於倫敦東區的金絲雀碼頭 (Canary Wharf)，物業作價3.714億英鎊，折合約36.8億元港幣。
金絲雀碼頭名副其實，以前就是個碼頭，上世紀80年代才開始發展為商業用地，初期因為供應過剩，倫敦東區交通不方便，形象又不夠高級，所以無人問津。但時來運到，倫敦地鐵的Jubilee Line擴建部份在1999年開通，同時倫敦地產市場開始蓬勃，金絲雀碼頭亦水漲船高，逐漸多了跨國公司及銀行進駐，整個區慢慢發展成為倫敦市在Central London以外的第二金融商業區。
The Cabot算不算買得好?
以金絲雀碼頭的地點來說，The Cabot算得上是甲級物業。物業99%出租用，現時每年浄收入1883萬英鎊，投資回報率接近5%；而且租戶簡單，現時只有7名，最大部份為一間國際投資銀行，佔現時淨收入48.9%。在租務投資而言，可説是個「筍盤」。
另外，The Cabot具有永久業權，而且剛剛完成翻新工程。現時入手英國物業，時機上算是不錯，基本假設是英磅已接近見底，與及脫歐後倫敦仍能保住歐洲金融中心的地位。
所以純粹以這項交易而言，The Cabot是一項不錯的投資項目。
海外發展策略難以複製領展昔日高增長
收購倫敦物業之前，領展亦剛於去年12月收購澳洲悉尼100 Market Street，作價6.83億元澳幣，折合港幣37.7億元；這也是領展首次在中港以外的海外市場置業，當時管理層提出了海外物業佔整體物業資產不多於10%的策略，而且表示會繼續在英國、新加坡、日本等地尋求收購機會。
截至2020年3月底，領展投資物業資產總值1932億港元，估值按年下跌12%；當中1692億元或88%來自香港物業，其餘來自內地物業。就算海外資產將佔一成比重，領展未來前景仍是相當依賴香港市場。再者，海外物業的升值潛能難於追過昔日香港的地產市場，在英國以至其他海外市場置業，將難以為領展扳回一城。
領展股價在過去一年下跌超過4成，幅度遠超物業估值縮水程度，反映市場對香港前景偏向悲觀。不論這是否反應過度，可以肯定的，是香港大勢已變，而領展作香港以外的多元化發展，是合理的商業策略。作為一隻REIT，領展主要強項是為投資者帶來定期分派，但在股價的增值上，投資者就不能抱有太大期待了。
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本文所提供的信息僅供一般參考之用，並不構成任何個人化的投資勸誘或建議。作者 Wendy So(筆名) 沒持有以上提及的股票。
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