華置股權異動 兩點剖析能否高追

Steven Cheung
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俗語有云:「好奇害死貓」，一些奇怪傳聞更會令到股價急升，最新的例子為華人置業（SEHK:127）於6月5日股價曾經急升77.3%，是因為奇怪傳聞炒作所致。不過，股價急升過後的華置再度進入投資者視野，惟現價追入前必須要重新審視其投資價值。

華置股價6月5日收市急升60.2%，事後集團發言人就前大股東配偶的身體狀況作出澄清。單純計數，華置股價急升60.2%後，估值仍然偏低，因為華置每股帳面值為17.597元，股價急升過後的市帳率僅為0.3倍。

到昨日傳出劉鳴煒的股份全轉至三名弟妹，意味劉鑾雄第二任妻子陳凱韻(甘比)的華置代持股權增至74.99%。

1.在港物業回報率低

然而，華置受制於兩個原因，投資者不宜高追。首先現時華置在港持有的物業，絕大部分稱不上為貴重物業，兼且回報低。除夏愨大廈若干樓面、銅鑼灣地帶屬貴重物業外，集團持有的荃灣馬角街物業51%權益、觀塘鴻圖道物業33%權益、奧海城三期25%期益，均不屬一線物業兼可塑性低。這批物業的賬面值約93.2億元，去年產生的租金收入為2.5億元，租金回報率卻低至2.68厘。

反觀，華置持有英國物業的賬面值為83.3億元，去年產生的租金收入為3.4億元，租金回報率卻仍有4.1厘。顯然而見，集團在英國物業的回報率較香港物業為佳。須知道華置持有的英國物業分別位於Fleet Street、St George Street、Oxford Street及Soho Street、St James’s Square及Ormond Yard。由此看來，集團在英國物業升值潛力較香港物業為高。惟集團又似乎無意出售低回報的香港物業，成為資產淨值深度折讓難以收窄的障礙。

2.恒大投資成股價持續反彈障礙

另一個不宜高追的理由為華置將為數不少的資源投放在財務投資項目。現時最重要的財務投資為持有中國恒大（SEHK:3333）約8.6億股。

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2017年7月19日華置首度申報持有恒大股權超過5%，當時申請報增持811.9萬股的成本價為15.64元。由此估計，手持的5%恒大股權的成本價和這個股價相若或更低。即使華置在2017年10月3日再增持594.2萬股，平均成本價為29.18元。因此估計整筆貨的平均成本價仍低於最新成交價接近20元水平。

雖然華置持有恒大持股仍有賬面利潤，惟華置在恒大的角色為被動投資者，對股息分派沒有影響力，華置現金流穩定性難以獲得確認。除非有朝一日華置能入主恒大，屆時另作別論。

結語

理論上，只要華置願意出售這些香港投資物業這些低回報投資，馬上可以將拖累股價的原因變成推升股價的原因。惟投資者處於避動位置，出擊也不用急於一時，只宜待管理層公布資產配置優化計劃才可考慮吸納。

編輯: Yan

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本文所提供的信息僅供一般參考之用，並不構成任何個人化的投資勸誘或建議。作者Steven Cheung沒持有以上提及的股票。

The Motley Fool Hong Kong Limited(www.fool.hk) 2020

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