投資者應買入的商場房地產投資信託

Motley Fool Staff
·5 分鐘 (閱讀時間)
Shopping Festival Walk owner REIT investment
Shopping Festival Walk owner REIT investment

投資者可分析大型零售企業的轉型措施，從而了解未來行業走向。

如果僅僅是一間主要零售企業計劃轉型，大家也許還能當成是個別事件。不過，假若在「零售末日」中，兩間零售企業不約而同地提出改變業務模式，那麼大家便應多加注意。

上述提到的其中一間零售企業是連鎖百貨公司梅西百貨（Macy’s）（NYSE:M）。在上週公佈第四季初步業績時，梅西百貨表示其重整計劃將包括在未來三年關閉125間商場門店，但補充公司會嘗試發展「非商場業務」。 換言之，梅西百貨將會於路邊商城開設門店。與此同時，LVMH（OTC:LVMHF）（OTC:LVMUY）（通稱LVMH Moet Hennessy Louis Vuitton）旗下的美容企業Sephora亦於上週宣佈打算在今年開設100間新門店，當中大部分均並非位於購物商場。

對於美國商場行業來說，兩間企業的決定雖然遠不足以構成致命打擊，卻能透視出行業的日後走向。正因如此，零售房地產投資者應考慮將重心轉移至小型購物中心佔比較多、傳統商場佔比較低的房地產投資信託（REIT），而在芸芸投資信託中，下文介紹的一間公司將能突圍而出。

零售企業管理層的看法

Sephora的房地產及店鋪發展高級行政總裁Jeff Gaul對業務轉型直言不諱，他表示：「我們的商場店鋪發展理想……只是下一步開設的100間門店大多不會位於商場」。 他亦以公司的典型女性客戶為例子作出進一步解釋：「我們會在較接近這些客戶居住、工作和出門辦理大部分事情的地方開設新店……方便他們下車購物」。 梅西百貨的行政總裁Jeff Gennette亦抱持相同想法，在公司近期的投資者日上，他指出：「現實是，我們許多客戶都不會再定期到商場購物」。

廣告

由此可見，過去多年購物商場行業均面對 消費者減少到訪的挑戰，使得進駐商場的零售企業數目下降。 最近，穆迪（Moody’s）的房地產研究機構REIS計算出全美商場空置率為9.7%，超越2008年次按危機後的高峰。

問題是，有關數字只計算了仍然營業的商場。根據美國銀行（Bank of America）的資料，去年共有超過4,000座購物商場關閉，較2018年的1,696座增長逾一倍。儘管當中大部分都是梅西百貨有意放棄經營的兩三線商場，關閉門店依然不利增長，因此，零售企業似乎退而求其次，改於路邊商城經營門店。

路邊商城投資策略

大多數零售房地產投資信託會同時持有傳統購物中心或路邊商城，只擁有其中一類的投資信託猶如鳳毛麟角。然而，部分房地產投資信託的確以路邊商城為業務重心，所以當Sephora和梅西百貨的轉型措施成為新主流時，這些企業將會佔盡優勢。

有鑑於此，投資者不妨留意Weingarten Realty Investors（NYSE:WRI）和Retail Opportunity Investments（NASDAQ:ROIC）。

Retail Opportunity Investments的規模相對較小，只在88座購物中心管理佔地1,010萬平方呎的零售空間。該公司擁有的物業均位於美洲西岸，只要該區經濟強勁，業務便無大礙。可是，經濟衰退或蕭條可能對美國各地的零售市場造成不同程度打擊，而Retail Opportunity Investment的物業集中於個別地區，故此未必適合部分投資者。 與之相反，Weingarten Realty Investors則在17個州份擁有170處房產，旗下物業分佈較廣泛。

不過，在一眾零售房地產投資信託之中，大概Regency Centers（NASDAQ:REG）才是最優秀的選擇。

Regency Centers是最大型的零售房地產投資信託，物業組合包括419座購物中心，出租面積達到5,600萬平方呎。由於佔地龐大，該公司持續增長，得以向股東穩定派息。

但話又說回來，即使業務規模為Regency帶來優勢，卻不一定是成功關鍵。公司之所以能領先同儕，背後原因在於其一般租戶和客戶組合。

在設有路邊商城的地區，家庭平均收入為122,000美元，反觀在設有其他相似購物場所的地區，有關收入只有110,000美元。 假如我們深入分析Regency的現有租客組合，便會發現公司不單以雜貨店租戶為主，同時亦受到服裝店青睞。 舉例來說，The TJX Companies和Ross Stores分別在公司的商場開設了62間和26間商店。此外，Ulta Beauty、Total Wine & More、星巴克（Starbucks）和lululemon athletica亦是公司的租戶。這些商店的顧客與梅西百貨和Sephora追求的中高檔市場客戶重疊，幸好，暫時梅西百貨和Sephora都毋須在Regency的商城與對手展開直接競爭。

轉型雖慢，卻勢不可擋

筆者希望澄清一點，那就是Sephora和梅西百貨均需要時間擴大業務（特別是梅西百貨），而且Regency並非拓展營運時的唯一選擇，單單是這兩間零售企業轉投路邊商城，並不會即時為Regency帶來大量盈利。

幸運的是，計劃轉型的企業不止梅西百貨和Sephora，加上Regency的非商場物業看上去最能為商場流失的零售企業挽回消費者歡心，因此公司值得看高一線。

延伸閱讀

本文所提供的信息僅供一般參考之用，並不構成任何個人化的投資勸誘或建議。作者沒持有以上提及的股票。

The Motley Fool Hong Kong Limited(www.fool.hk) 2020

相關內容

  • 新台幣重貶近2角！創8年新低...專家：貶值還沒結束

    不僅台股今日暴跌，新台幣兌美元也重貶，今（19）日盤中最低下探32.574，重貶近2角，創近8年新低。

    44

  • 威力彩最新獎號出爐！頭獎保證2億元

    [FTNN新聞網]記者游俊彥／綜合報導威力彩於15日在台中市開出2.7億頭獎一注獨得，不過今（18）日威力彩頭獎仍舊保證有2億元，台彩也在今晚公布第113000032期獎...

  • 台積電嘉義廠5月動工 郭智輝看半導體還有30年成長期

    崇越石英朴子廠今天（18日）落成，嘉義縣長翁章梁、崇越集團董事長郭智輝、日本籍董事長宮本尚之等人剪綵，郭智輝表示，朴子廠主要是供應台積電，投入約15億元，可望增加5成的年產能；翁章梁也預告，台積電嘉義廠5月將動工。

    2

  • 氣候異常 農保損率逐年升高

    氣候異常讓農產保單損率逐年升高。據保發中心統計，農業保險分農作物保險及水產養殖險，農作物險近三年的損率年年拉高，去年損率已達近89％。華南產險17日也公布，荔枝今年產量大降，投保該公司荔枝險的高雄保戶全數獲理賠，約占該公司荔枝險4成。

  • 抽中一張賺逾9萬！停車場龍頭「城市車旅」承銷價出爐　報酬率7成

    阜爾運通（6914）預計在5月3日掛牌上市，承銷價今（18）日出爐為120元，根據今日興櫃收盤價211.5元計算，中籤的投資者有望獲利9.15萬元，報酬率飆7成。

  • 【台股速報】台積電未上修資本支出 家登、辛耘等設備股價挫

    台積電（2330）昨（18）日法說會中，財務長黃仁昭指出，台積電今年資本支出目標維持280-320億美元不變。而台積電未調升資本支出的訊息，市場期待落空，導致今（19）日設備類股承壓。

    1

  • 〈美股早盤〉市場重新聚焦降息與通膨 美股漲跌互見

    美股周五 (19 日) 早盤，投資人押注以色列對伊朗的報復性打擊，不會升級為更大的衝突，市場恐慌降低，道瓊指數上漲 0.22%，標普 500 指數下跌 0.04%，那斯達克指數下跌 0.37%，費半下跌 0.76%。

  • 台積電表現有這麼差嗎？法說完股價崩跌　專家：現在是進場時間點

    台積電（2330）昨（18）日舉行法說會，沒想到今（19）日股價崩跌，盤中一度跌逾7%，台股也蒸發逾千點，不禁令人好奇，台積電表現有這麼差嗎？專家對此表示，美國科技股都跌破季線了，台股只是在「趕進度」，由於AI前景仍看好，建議投資人短線不該殺股票，反而是「準備買股票的時間點」。

    16

  • 兩大因素衝擊 台股重摔774點創史上收盤最大跌點

    MoneyDJ新聞 2024-04-19 15:50:42 記者 新聞中心 報導美股四大指數周四跌多漲少，台股今(19)日開低走低，台積電法說會下修產業展望，今日股價重挫逾6%，拖累加權指數開盤即失守2萬點大關，加上中東緊張局勢升溫，加權指數盤中跌幅擴大、一度跌逾千點，創下史上盤中第二大跌點，終場收在19527.12點，下跌774.08點或3.81%，亦寫下史上收盤最大跌點，成交量7047.88億元。加權指數周K翻黑，本周共計下跌1209.45點或5.83%。 聯準會(Fed)發表鷹派言論、加上經濟數據穩健，促使市場臆測利率可能更高更久，再加上台積電下修今(2024)年全球半導體景氣展望衝擊晶片股，標準普爾500指數、那斯達克指數連續5個交易日走低。亞洲股市同步走弱，美國高科技股走跌，引發日本半導體相關股慘跌，加上以色列回擊伊朗令中東緊張局勢升溫，拖累日經225指數今日以低盤開出後、一度崩跌逾1,300點，終場暴跌2.66%，韓股也收黑，KOSPI收盤下跌1.63%。 台股今日開低走低、重跌逾700點，電子、金融、傳產類股幾乎全面下跌，台積電法說會下修全球半導體景氣、晶圓代工及車用展望

  • 〈貴金屬盤後〉中東緊張局勢升級 黃金避險買盤旺

    黃金價格周四 (18 日) 上漲，儘管美國經濟數據強勁，未來的降息幅度恐縮減，但中東持續緊張的局勢增加了黃金的避險吸引力。

  • 美國3月成屋銷售遜預期，房價中位數創歷年同期最高

    MoneyDJ新聞 2024-04-19 06:33:50 記者 賴宏昌 報導全美不動產經紀人協會(NAR)週四(4月18日)公布，2024年3月美國成屋銷售年率(經季節性因素調整後)較2月縮減4.3%至419萬戶、遜於市場預期的420萬戶，與2023年3月的435萬戶相比下滑3.7%。 NAR統計顯示，2024年3月全美成屋房價中位數為393,500美元、創歷年同期最高紀錄，較2023年3月(375,300美元)上漲4.8%、連續第9個月呈現年增。 NAR週四公布的數據顯示，2024年3月美國成屋首購族佔比為32%、高於2月的26%以及2023年3月的28%。2023年11月公布的年度調查顯示，2023年美國成屋首購族佔比自2022年的26%(歷史新低)升至32%、低於1981年迄今平均值(38%)。 根據房屋抵押貸款業者房地美(Freddie Mac)提供的數據，截至2024年4月11日為止當週30年期固定房貸利率自1年前的6.27%升至6.88%，高於前一週的6.82%。 2024年3月美國成屋銷售當中全部現金成交比重報28%、低於2月的33%，高於2023年3月的27%。個別投