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在香港買樓當下還是最佳選項嗎？
自03年香港樓市見底以來，無論從投資或自住角度，在香港買樓也是「無得輸」。考慮到樓市波幅遠較股市低及低息按揭帶來的桿杆，港樓過去17年的投資回報毫無疑問勝過了港股及美股，是回報最佳的傳統資產。可是，雖然樓價在疫情下仍高企不下，樓市的基本因素已轉差。港樓租金收益率創新低，未來樓價亦難有大升幅，只是政府「辣招」反令樓價難以大幅下滑（詳看過度「健康」是港樓只升不跌的成因）。即使撇開投資，返回自住的層面，在租金相對樓價比率趨向下降的大環境下，現在租樓比買樓更明智。
樓市的基本因素轉差：租金下降
差餉物業估價署的資料顯示，雖然樓價在經歷社會運動及肺炎疫情下亦高企不下（2020年5月的二手樓價指數只比2019年5月的歷史高位輕微下跌了3%），租金指數已從2019年8月的歷史高位至2020年5月累積下跌了11%。再者，租金指數已是連跌九個月，同期樓價指數則大致平穩。這意味著港樓的租金收益率正每況愈下。事實上，市場上各類大小私人住宅的租金收益率在過去幾年皆全趨下降，現在已低見1.9%（大型單位）至2.4%（小型單位）。
和投資股票不同，樓市的收益率很大程度反影了住宅的投資價值。於投資股票的層面，一般不建議投資者只看股息收益率來決定投資選擇，因為股票的價值還包含了公司未來業務增長的因素。即使股息率低下，投資者仍可寄望於公司的業務增長帶來的股價上升。相反樓的基本價值則全在於提供居住，租金回報便是樓市最重要的基本因素。以一家公司為比喻，租金下跌的趨勢不止反映「股票」的收益率下降，還反映這家「公司」的業績將每況愈下。因此，以投資角度看，買樓已非好選擇。
樓價在政府「辣招」下保平穩 租金下跌趨勢卻將持續
話雖如此，我認為在政府的「辣招」下，樓價在未來仍能保平穩。簡單來說，政府及銀行近十年來實施的住宅按揭成數限制及壓力測試確保了樓宇買家不會過度借貸及有足夠償還按揭供款的穩定收入，樓市於是少了一項重要的不穩因素。在如此「健康」的樓市下我們很難再看到97年樓市「爆煲」時「火燒連環船」以致樓價暴跌及銀主盤湧現的情況。額外印花稅（Special Stamp Duty，SSD）、及雙重印花稅（Double Stamp Duty，DSD）則使現時的樓宇擁有人更加「惜貨」，畢竟賣了後想再買回來便需交很重的印花稅了。這使二手樓賣盤不足，促成了我們近年看見的二手樓市低成交下「乾升」的情況。
也就是說，樓價在面對社會運動、肺炎疫情、經濟衰退打擊下仍高企不下的部份原因是政府的政策干預間接造成的。在這些政策不徹回的情況下樓市是難有大幅調整的。相反，香港私人住宅的租務市場卻完全自由，真實反映樓市居住的供求情況。現時港樓居住成本已與一般香港市民的收入脫節，各方面原因造成的經濟衰退更進一步打擊了市民交租的能力。因此，經濟下行恐怕會在未來一段時間更如實地反映在租金上。
為何現在租樓比買樓更明智？
在自住的層面上，考慮到樓價只會平穩掛在高位而租金將下跌的情況，租樓將愈來愈划算。除了享受到較便宜的居住成本，租樓還為居住者提供較大的靈活性。居住者不用付出大額首期（也就是可把首期投資到比租金回報高的資產或生意上），又不用為樓宇維修費負責（現時大批二手港樓已快達需業主付款維修之年）。
香港網上流行文化中流傳著一句「租樓日日賺」來譏諷以往租客白白付出租金並錯過樓價上升的情況。今後恐怕這句反諷將弄反成真了。
延伸閱讀
本文所提供的信息僅供一般參考之用，並不構成任何個人化的投資勸誘或建議。作者 Roy Sze 沒持有以上提及的股票。
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