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合景泰富股價回調 是難得上車好時機？
今年次季市場偏好增長股，作為價值股的內房板塊股價表現普遍沉寂，但二線內房業績增長性較高，反而比一線龍頭更得市場垂青。合景泰富（SEHK：1813）就是其中之一。近日合景股價跟隨大市回調，投資者又應否乘機上車呢？
1.成本管控好 強化盈利能力
2016-2019年，合景泰富營收複合增長率CAGR高達41.2%，盈利CAGR亦達 41.45%，去年核心利潤同比增長36.8%，增長幅度更創五年新高。而且過去十年，集團毛利潤率始終高於30%，盈利能力有目共睹。
業績高增長的動力，來自優質土儲及有效成本管控。合景土儲布局聚焦一、二線城市群，分別佔去年銷售佔比28%及61%；而順應國家政策，集團又着力布局大灣區及長三角地區，分別佔去年銷售佔比30%及43%。
在成本管控方面，集團在揀選土地前有嚴格的利潤測算，更重要的是，有系統地以集中採購降低土地成本。2017-2019年，集團單位銷售成本相對較低，均值約每平方米8000元（人民幣．下同），而銷售均價則高於每平方米16000元，有效控制成本令盈利空間更充裕。
2.深耕投資物業 支撐現金流
合景不斷豐富投資物業種類，早於2007年旗下投資物業已包括廣州合景國際金融廣場，其後接連進軍商業地產，如商場、辦公樓、酒店以及長租公寓等，而且傾向聚集在核心城市羣。深耕多年，集團構建全業態商業鏈，旗下商業項目眾多且運營成熟，打造出優質品牌，例如有「悠方」和「摩方」兩大購物中心品牌，以及自營酒店品牌木蓮莊酒店。
去年合景權益持續性經營收入為24.3億元，同比大升49%；成熟商場經營利潤率達52%，成熟寫字樓經營利潤率更高達86%，業態多元令集團的現金流及業績穩健性更高。
3.估值吸引 「高ROE＋高息」
合景股價早前累積升幅，嚴格而言是價值廻歸體現。截至7月30日，集團市賬率1.0倍，預測市賬率0.78倍，大致反映集團資產淨值有折讓。內房是重資產業務，估值的可靠性更大，而且合景股息率達 6.4厘，具吸引力，股本回報率（ROE） 27.4%亦處於高水平，反映現價的投資價值仍然豐富。
4.分拆物管及城市化成動力
早前該股升幅是價值廻歸，往後要再有升就要端視增長韌力。首先，合景於 6月公布分拆物管公司合景悠活在主板上市，有望推高合景泰富的估值。
另外，內地近年積極更新城市及小城區，疫情期間社區防控更體現出城區規劃的重要性。合景近期在城市更新方面亦有大突破。截至去年底在廣州、深圳、佛山三個城市，共11個社區，已簽約26個舊改項目，總可售建築面積預計1373萬平方米，可售貨值約5850億元。今年內亦有多個舊改項目啟動，集團預計2021年舊改項目可實現共100億元，為集團規模擴張和業績增長帶來可觀貢獻。
投資結語
合景泰富在物業開發上有強盈利能力，加上投資性物業和城市更新的雙輪驅動，業績增長動力充足具體，現時估值合理，股價仍有上升空間。
編輯:Cyrus Li
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本文所提供的信息僅供一般參考之用，並不構成任何個人化的投資勸誘或建議。作者Jack Yip沒持有以上提及的股票。
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